根據委托方的性質,小(xiǎo)股操盤模式可以大(dà)緻分爲三塊市場,即政府類市場、企業類市場、資本類市場。政府類項目主要爲政府委托建設的辦公用(yòng)房、市政配套設施、保障性住房,市場規模有限,利潤率低(dī),吸引力較低(dī)且市場化程度低(dī)。對(duì)于多數房企而言,未來(lái)小(xiǎo)股操盤更大(dà)的機會(huì)在企業代建和(hé)資本代建,其中尤以資本代建爲主。具體而言主要有四種方式。
方式一:“開(kāi)發商+土地方”
開(kāi)發商與擁有土地資源的合作(zuò)方達成戰略合作(zuò)關系,共同開(kāi)發建設。這(zhè)種方式下(xià)開(kāi)發商能(néng)夠獲得大(dà)良土地存量資源,減少資金(jīn)投入。土地方能(néng)夠盤活存量土地資源;有效利用(yòng)開(kāi)發商品牌、技術等資源;省去自(zì)身打造專業開(kāi)發團隊。
項目層面合作(zuò)典型案例:深圳保利與深圳東風(fēng)合作(zuò),對(duì)東風(fēng)擁有的龍華工(gōng)廠(chǎng)進行拆遷改造。保利負責開(kāi)發,承擔全部開(kāi)發費用(yòng);同時(shí)支付東風(fēng)1.5億工(gōng)廠(chǎng)搬遷費建。建成後東風(fēng)占30%,保利爲70%。
公司層面合作(zuò)典型案例:北汽在北京、株洲、鎮江等地擁有超過20000畝的存量土地資源,中冶建設與北汽分别出資49%、51%共同成立中冶恒盛,發展房地産開(kāi)發業務。
方式二:“開(kāi)發商+資金(jīn)平台”
開(kāi)發商與保險、基金(jīn)等傳統資金(jīn)平台合作(zuò),作(zuò)爲資金(jīn)平台的線下(xià)代建方。這(zhè)種方式下(xià)開(kāi)發商能(néng)夠有效減少資金(jīn)投入,實現(xiàn)輕資産運營。而合作(zuò)方也(yě)能(néng)盤活資金(jīn)資源,提高(gāo)資金(jīn)投資回報(bào)率。
典型案例:2014年6月6日,西安天朗地産集團有限公司與安信信托簽署戰略合作(zuò)協議(yì),安信信托将爲天朗地産提供全方位的金(jīn)融服務,爲天朗地産在全國範圍内的發展提供支持和(hé)幫助。安信信托計(jì)劃在未來(lái)三年内提供30-50億元人民币與天朗地産在房地産投資領域開(kāi)展深入合作(zuò);充分發揮各自(zì)在金(jīn)融領域和(hé)房地産領域的專業優勢,積極整合項目資源,并将對(duì)方作(zuò)爲優先合作(zuò)對(duì)象,實現(xiàn)優勢互補,共同發展。
方式三:“開(kāi)發商+自(zì)有基金(jīn)”
開(kāi)發商自(zì)主成立基金(jīn),與之合作(zuò)開(kāi)發項目,并負責具體操盤。這(zhè)種方式下(xià)開(kāi)發商利用(yòng)基金(jīn)撬動社會(huì)資金(jīn),減少自(zì)身資金(jīn)投入,并能(néng)夠獲得股權收益、開(kāi)發建設管理(lǐ)費、基金(jīn)管理(lǐ)費、基金(jīn)分紅(hóng)等多項收入。
典型案例:金(jīn)地集團設立私募基金(jīn)管理(lǐ)公司穩盛投資,專注于房地産市場投資。截至2014年12月底,穩盛投資在管人民币基金(jīn)規模爲83億元,在管美(měi)元基金(jīn)規模爲2.1億美(měi)元。整體在管規模合計(jì)約人民币100億元,整體累計(jì)管理(lǐ)規模折合人民币165億元。
以武漢區(qū)域項目建設爲例,金(jīn)地與穩盛合作(zuò)模式爲金(jīn)地武漢公司出資51%,穩盛股權基金(jīn)出資49%聯合組建金(jīn)地偉盛公司負責武漢區(qū)域相關項目建設;其中穩盛股權基金(jīn)49%的出資額中,金(jīn)地實際出資1%,信托等LP出資48%。
方式四:“開(kāi)發商+基金(jīn)+衆籌平台”
開(kāi)發商利用(yòng)互聯網金(jīn)融,與基金(jīn)以及衆籌平台合作(zuò),由衆籌平台負責資金(jīn)的募集,并以基金(jīn)領投,開(kāi)發商作(zuò)爲該資金(jīn)平台的線下(xià)代建方。這(zhè)種方式下(xià)開(kāi)發商能(néng)夠有效減少資金(jīn)投入,實現(xiàn)輕資産運營。而合作(zuò)方能(néng)夠充分利用(yòng)社會(huì)閑散資金(jīn),提高(gāo)資金(jīn)投資回報(bào)率。
典型案例:平安利用(yòng)平安好(hǎo)房衆籌平台發起房地産衆籌募集資金(jīn)。平安将衆籌項目做成債券的形式,向投資人承諾債券收益率。同時(shí)給投資人買房提供優惠。一般衆籌的金(jīn)額能(néng)夠占到(dào)總土地款的80%左右,資金(jīn)受銀行和(hé)第三方監管,隻能(néng)專款專用(yòng)。
在衆籌開(kāi)始前,一般基金(jīn)先領投,然後再衆籌,最後基金(jīn)再退出。領投之前要對(duì)項目進行标準的評估與篩選,平安至少在整個階段,性價比要領先于周邊20%,才會(huì)去領投基金(jīn),領投所占的資金(jīn)比例因項目而異。
平安一般會(huì)選擇前五十強的開(kāi)發商,拿地優選一線或者省會(huì)城(chéng)市;在拿地前的合作(zuò),需要根據平安的土地評判标準;開(kāi)發商需要提出意向方案,并付一定的保證金(jīn)。